相信很多人都听过售后返租商铺吧？就算没有买，也多多少少都听过，主要是它的宣传确实让人很心动，有可能是朋友告诉你有这种售后返租商铺，也有可能是中介的电话推销，还有可能是到处的广告。售后返租商铺宣传的特点是低总价、高回报、长时间包租、高额回购等，这些每个特点拿出来都是很吸引人的。

但是现实生活中这样的售后返租模式还存在不少，还有不少投资者选择购买。我希望大家看到以下的分析后再谨慎地做决定。

低总价

售后返租商铺一般为了好出售，都会采用低总价的特点进行销售，比如首付几万、首付十多万就可以买一个产权商铺，这个确实还是很吸引人的。但是售后返租商铺往往是一个商铺里的格子铺，格子铺并不是单独的商铺，而是在整体商铺中占有一定的产权面积。比如一个商铺的面积是56平，开发商在图纸上将它分割成7个8平方的产权，然后将8平米的产权面积单独出售，这样总价肯定要便宜不少，毕竟面积小。虽然总价低，但是算下来单价其实并不便宜，二三楼的商铺可能卖到3、4万的价格，然后再采取租金抵房款的方式降低房款，这样就看似很便宜了，其实算下来每个平方并不便宜。

高回报

现在银行存款回报率是很低的，一般情况下几年定期存款率只有3%左右，小型的银行可能要高一些，在4%左右。存2、3十万一年是没多少利息的。售后返租商铺一般承诺较高的回报率，一般为前三年为7%、第四年为8%，第五年为9%，或者更高，基本上承诺的回报率都是远高于存款回报率的，这也是它吸引人的地方。我们来做个计算，某商场二楼商铺4万一平，一个商铺产权面积8平方，承诺包租10年，前三年每年7%，第四年8%，第五年9%，后五年随行就市，保底不低于9%，现在可以前三年抵房款，算下来总价为25.28万，可以首付五成，则只需要13万。按照承诺第四年回报率为8%，一年租金为25600元，一个月租金为2133元，折合每平的租金为267元。试想一下一个还没修好的商场给你说一个二楼的商铺租金能达到267元一平，你能信吗？现在很多一楼的临街商铺租金才100多元/平，所以这个租金承诺是很危险的。

原价或者高价回购

很多开发商为了彻底打消购房者的疑虑，还承诺在五年或者十年后可以原价回购或者高价回购，相当于购房者可以白白享受这么多年的租金。其实这个承诺往往意义都不大，如果商场真的成功经营了起来，且回报率较高，相信没多少人会选择卖给开发商，但是商场真的能成功经营起来的可能性很小，大多都要不了多久就夭折了，根本等不到开发商的回购。

租金抵房款

开发商为什么会采用租金抵房款？就是因为商铺本身就是涨价出售的，如果不采取租金抵房款，那么单价就太高了，根本没人买。比如开发商二楼商铺备案价格为20000元一平，但是开发商实际销售价为26000一平，在抵扣20%的租金后价格不到21000元一平，因为和房管局的备案价相差不多，所以基本上是可以备案的。所以抵扣房款后开发商是没有一点损失的，反而还未自己争取了三年经营或者跑路的时间。

因为开发商承诺的高回报很难达到，就算商场成功开业，正常经营，正常的租金是很难抵扣承诺租金的，开发商就只能自己贴钱返租，这样的情况往往最后都是资金链断裂，业主收不到租金，商场倒闭。业主们起诉开发商，开发商要么跑路了，要么没有能力支付，就算官司打赢了又怎样呢？还有些开发商在签订返租协议时就不是用的开发商的名义，而是用的皮包物业公司和购房者签订的合同，最后起诉开发商也没多大作用。

大家不管是在投资房产，还是投资其他的产品，在遇到高回报诱惑的时候，一定要谨慎对待。在遇到商铺售后返租这个大坑时，我劝大家还是不要去跳了。